인도네시아에서 외국인이 집(부동산 매매) 사는 방법

최근 아내(제 와이프는 인도네시아인입니다.)가 인도네시아에서 내집마련 프로젝트를 진행했습니다. 와이프가 알아서 하는 부분이라 저는 '이 집 괜찮네~ 저 집 괜찮네~'이런 평만 하고 있었는데, 제대로 알아보지 않다가 충격적인 결과를 가지고 왔습니다.

결론을 이야기 드리자면, 인도네시아에서는 외국인과 결혼한 인도네시아인의 경우에도 외국인과 동일한 부동산법이 적용된다는 부분이었습니다. 결국, 외국인이 인도네시아에서 집을 사기 힘든 것 처럼 저희 인도네시아인 아내 역시 인도네시아에서 부동산 매매는 어려운 것으로 확인 되었습니다.

 

일단 인도네시아 부동산에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

저도 법규나 실제로 구매를 해 본 상황이 아니라 정확한 정보는 아닐 수 있으니, 구체적인 정보는 PPAT(Pejabat Pembuat Akta Tanah)에서 확인하셔야 할 것 같습니다.

*PPAT는 한국의 공인중계사와 비슷한데 토지청의 승인을 받은 법무사무소라고 보시면 됩니다.

 

 

인도네시아의 부동산은 토지, 아파트, 단독주택, 상가, 오피스로 구분이 되어 있으며, 이에 대한 권한(Sertifikat)은 소유권(Hak Milik), 건물사용권(Hak Guna Bangunan), 사용권(Hak Pakai), 영업권(Hak Guna Usaha) 이렇게 4가지로 분류되어 있습니다. 한국은 토지와 건물을 소유할 수 있는 권한을 가지고 있기에 인도네시아의 소유권이 한국의 부동산에 가장 가깝다고 보실 수 있습니다.

• Hak Milik: 소유권

  인도네시아에서는 HM 또는 SHM(Sertifikat Hak Milik)이라고 줄여서 부르는 부동산 소유권입니다. 개인이 부동산을 가질 수 있는 가장 높은 권한이며, 토지와 그 토지위에 지어진 모든 건축물을 소유할 수 있는 권한을 가지게 됩니다.

  매매 가능한 가능한 사람: 인도네시아인, 현지법인(PT), 외투법인(PMA)

  소유기간: 무제한

   

  * 이 부분 역시 위에 언급한 내용과 같이 인도네시아 현지인이라고 하더라도 외국인과 혼인신고한 현지인이면 SHM을 매매할 수 없습니다. 결혼 전에 반드시 재산분리계약(Perjanjian Pisah Harta)을 해야만 소유권의 부동산을 매매할 수 있으며, 설령 구매했다고 하더라도 다른 불이익이 발생하지 않습니다.

• Hak Guna Bangunan: 건물사용권

  HGB라고 부르며, 사유지의 토지에 부동산 개발상에서 아파트를 건축할 경우 보통 HGB가 나오게 됩니다. 그래서 자카르타에 있는 대다수의 아파트가 HGB의 형태로 판매되고 있습니다.

  매매 가능한 가능한 사람: 인도네시아인, 현지법인(PT), 외투법인(PMA)

  소유기간: 80년(최초 30년, 연장 20년, 재연장 30년)

   

  *외국인이 HGB 권한의 아파트를 구매하는 경우가 많이 있습니다. 대부분이 개발상에서 초기 분양할 때 권한증명(Sertifikat)이 나와있지 않은 상태에서 구매하게 되고, 향후에도 변경하지 않고 HGB를 부동산 명의로 두고 매매를 하게 된다고 합니다. 또는 향후에 SHM으로 권한을 변경하여 타 외국인에게 양도를 하기도 한다고 합니다.

   

• Hak Pakai 사용권

  부동산 권한 중 가장 낮은 권한으로 토지의 소유 권한 없이 건축물에 대한 사용권만 가지고 있는 권리입니다. 대부분 국가의 소유지에서 이런 권한의 부동산을 제공하고 있으며, 국가적인 개발을 위해서 언제라도 회수 할 수 있도록 하기 위함이기도 합니다. 하지만 국가도 강제적으로 회수할 권한은 없으며, 부동산 가치에 대한 보상을 해줘야 합니다.

  매매 가능한 가능한 사람: 인도네시아인, 외국인, 현지법인(PT), 외투법인(PMA)

  소유기간: 70년(최초 25년, 연장 20년, 재연장 25년)

   

  *여기서 말하는 외국인은 반드시 인도네시아에 거주할 수 있는 자격이 있는 외국인을 말합니다. KITAS 또는 KITAP과 같은 체류허가가 있는 사람만 Hak Pakai 권한이 있는 부동산을 매매할 수 있습니다.

  *외국인은 Hak Pakai만 매매하면 될 것 같다는 생각이 들지만, Hak Pakai로 된 집이 거의 없다는 것이 문제 입니다. 실제로 외국인이 자유롭게 부동산 매매를 할 수 있는 집이 거의 없습니다.

   

• Hak Guna Usaha: 영업권

  국가의 소유지를 활용하여 공장이나 농수산업을 할 수 있는 권한을 말합니다. 예를들면 칼리만탄에 팜오일 농장을 짓겠다고 생각하시면 이 권한의 토지를 매수하게 됩니다.

  매매 가능한 가능한 사람: 인도네시아인, 현지법인(PT), 외투법인(PMA)

  소유기간: 95년(최초 25년, 연장 35년, 재연장 35년)

 

알아두자!

1. 외국인이 인도네시아에서 부동산 매매를 하려면 최소한 현지 체류허가비자를 받아야 한다.
2. 현지 법인 설립을 통해 소유권의 부동산을 매매할 수 있다. 
3. 외국인이 정식으로 매매할 수 있는 인도네시아 부동산(Hak Pakai)은 거의 없다.
4. 아파트 분양 시, 권한증명(Sertifikat)이 안 나온 상태에서 거래를 한다. (대부분 아파트로 한정된다.)
5. 현지인 아내의 이름으로 구매를 하려면, 결혼 전 재산분리계약(Perjanjian Pisah Harta)을 해야 한다.

 

현재 현지인 아내의 이름으로 SHM으로 되어 있는 단독주택 구매하려고 알아보다가 스톱되어 있는 상태입니다. 그나마 할 수 있는 방법은 대출 없이 일시불로 구매를 해야하고, 매도가 용의하지 않은 상황입니다. 여러가지 알아보고 있는 중인데, 또 다른 정보가 생기면 업데이트 하도록 하겠습니다.

 

혹시라도 위 내용에 관하여 갱신된 정보다 틀린 정보를 지적해 주시면 저 뿐만 아니라, 이 정보에 관심이 있는 사람들에게 많은 도움이 될 것이라 생각됩니다.

 

고맙습니다.^^